이종학 변호사-중개인을 통한 부동산 매매
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작성자 관리자 작성일15-07-27 11:54 조회8,020회 댓글0건본문
(사례)
A씨은 얼마 전 공인중개사무소를 운영하는 B씨로부터 좋은 물건이 나왔다며 아파트를 추천 받았습니다. B씨는 그 아파트의 취‧등록세 등이 매매가액의 1％라는 설명을 덧붙이면서 매수를 권유하였습니다. 이에 A씨은 공인중개사의 말을 믿고 계약금 3,000만원을 지급한 뒤 건물주인 김모씨 계약을 체결했습니다.
하지만 매매계약 후 아파트로 알고 구입한 건물은 실제 확인해보니 아파트가 아닌 오피스텔이었고, 취‧등록세 등도 2％가 넘는다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 A씨는 매도인 김씨에게 계약금 반환을 요구했지만 김씨는 계약 위반이라며 계약금 반환을 거부하였습니다.
A씨가 손해를 회복할 수 있는 방안은 무엇이 있을까요.
(해결책)
특별한 사유가 없는 한 김씨와의 매매계약을 해제하거나 무효화시킬 수는 없어 김씨로부터 계약금을 돌려받을 수는 없습니다. 다만, B씨와 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구하여 계약금 일부라도 반환받을 수 있습니다.
해설
계약은 한 번 체결되면 당사자들이 지켜야 하는 것이 원칙이므로 김씨가 A씨를 속였거나 A씨의 착오 사실을 알았다는 등의 사유가 없으면 계약금을 돌려받을 수는 없습니다. 결국 A씨는 김씨가 아닌 B씨 등으로부터 손해배상을 받을 수밖에 없습니다.
공인중개사는 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’에 의하여 중개 의뢰를 받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개 대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 중개 의뢰인에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있습니다. 사안의 경우 B씨는 매매 목적 부동산의 건축물대장 등을 확인하지 않고 매매 목적 부동산을 아파트인 것으로 설명해 귀하가 이를 믿고 매매계약을 체결한 것으로 보여 공인중개사가 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반한 것이므로, A씨의 손해를 배상해야 합니다.
다만, A씨가 입은 손해는 계약금으로 지급한 3,000만원 상당이 되지만, A씨도 부동산을 매수할 때 부동산이 아파트인지 여부에 관해 보다 자세히 조사를 한 후 계약을 체결해야 함에도 B씨의 말만 믿고 매매계약을 체결한 후 계약금을 지급한 과실이 있으므로, 법원이 판단할 경우 A씨의 부주의를 참작해 손해배상액이 정해질 것입니다.
한편 공인중개사가 거래 당사자에게 재산상의 손해를 끼칠 경우에 대비, 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결하기 때문에 공인중개사가 자력이 없더라도 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 이 경우에는 공제계약상의 한도로 제한됩니다.
주의사항
공인중개사는 계약이 성사되면 중개수수료를 받기 때문에, 계약 성사에 욕심을 내는 경우가 간혹 있어 부동산 거래를 할 때는 주변 공인중개사 사무실을 방문해 시세를 파악하고 등기부등본을 통해 권리관계를 면밀히 분석하는 것이 선행되어야 합니다. 특히 공인중개사가 말한 시세, 권리관계 등을 말로만 확인할 것이 아니라 가급적 중개 대상물 확인·설명서에 직접 기재하게끔 하고 한 부씩 보관함으로써 추후 발생할 분쟁에 대비할 필요가 있습니다.
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