이종학 변호사의 건축물에 하자가 발생 할 경우 구제방법

(실제사례입니다)
양모씨는 연립주택 3층 중 한 채를 매수하여 세를 놓았는데, 세입자로부터 베란다 쪽 벽지에 습기가 차고 곰팡이가 스는 등 누수가 심하여 보수가 필요하다는 이야기를 들었습니다. 직접 확인해보니 그 정도가 너무 심해 벽지 교체 뿐만 아니라 근본적인 보수 공사가 필요하다는 생각이 들었는데, 비용이 만만치 않겠다는 생각에 고민에 빠졌습니다. 위층 거주자에게도 문의를 해보았지만 공사 자체에 문제가 있었던 것 같다는 답변을 하였습니다.

양씨는 어떠한 방법으로 구제를 받을 수 있을까요?

답변)
우선 건축주나 공사업자를 상대로 하자를 보수해 줄 것을 요구하고, 이를 통해서 구제받을 수 없을 경우 건축주에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 경우에 따라서는 건설공제조합 등에 하자보수보증금 지급을 청구할 수도 있을 것입니다.

해설
건축공사의 하자가 존재할 경우 문제를 해결하는 방법으로 우선 입주자대표회의 등이 시공사 등과의 협상을 하는 방법, 대한상사중재원이나 하자심사분쟁조정위원회 등 중재 조정기관에 중재 등을 신청하는 방법이 있고 이를 통해 해결되지 못할 경우 하자보수 등을 청구하는 소를 제기하여야 할 것입니다.

그런데 관련법령이 매우 복잡하게 규정되어 있어 일반인 입장에서는 누구를 상대로 무슨 권리를 구할 수 있는데 알기 어렵습니다. 간단히 정리하면, 입주자 입장에서는 공동주택(아파트, 연립주택 등)의 경우 주택법의, 공동주택 이외의 건물(근린생활시설 등)의 경우 집합건물법의 적용을 받으며, 발주자(도급인) 입장에서는 시공사가 등록된 건설업자라면 건설산업기본법의, 그 외의 경우 민법의 적용을 받습니다.

일단 본 사안의 경우 공동주택에 대하여 입주자 측에서 하자 보수를 구하는 것이므로 주택법 제46조가 적용됩니다. 그러므로 양씨는 위 규정상 하자보수청구권, 손해배상청구권(하자보수추급권) 등을 가지게 되는 것입니다.

한가지 첨언하자면, 아파트 단지별로 하자보수소송을 할 경우 입주자대표회의에서 각 입주자들에게 채권양도 및 양도통지를 독려하는 경우가 많은데 이는 다음과 같은 판례에 따른 것입니다.

“구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조에 의한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지는 현재의 구분소유자에게 귀속하는 것이므로, 구 집합건물법 제23조 제1항에 따라 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 설립되는 관리단은 구분소유자들에게서 그 권리를 양수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 하자담보추급권을 가진다고 할 수 없다.” (대법원 2011.12.13. 선고 2011다80531 판결)

즉, 입주자대표회의가 직접 손해배상을 구할 권리는 없기 때문에 권리를 가진 개별 입주자들의 권리를 양수받아 청구할 수밖에 없는 것입니다.

주의할 점
하자보수를 청구할 때, 특히 소송 단계에서 주의할 점이 몇 가지 있습니다.

우선 기간이 제한되어 있다는 것입니다. 주택법 시행령상 공종별 또는 하자 부위별로 사용검사일 등 이후에 발생한 하자로서 사용검사일 등으로부터 1~10년의 하자담보책임기간 안에 발생한 하자만이 보수의 대상이 되므로 입주자 입장에서는 규정을 꼼꼼이 살피고, 하자가 기간 내에 발생했다는 사실을 입증하기 위해서 이 기간 내에 하자보수를 요구하면서 건축주 등에게 하자보수요청서를  발송하여 소송에 필요한 증거로 사용할 수 있습니다. 여기에 하자담보책임기간과는 별개로 각 하자가 발생한 이후부터 10년간 민사 소멸시효가 적용된다는 점도 유의하여 하자 발생 이후 10년 이내에 소를 제기할 필요가 있습니다.

그리고 시공사가 하자보수 요구를 수용하여 보수를 한 후 입주자 측으로부터 하자보수종료확인서를 받는데, 소송 과정에서 그 효력에 관한 다툼이 많이 발생하므로 확인서 작성에 신중을 기할 필요가 있습니다.

하자보수소송의 경우 감정이 필수적이고 결과에 절대적인 영향을 미치므로 변호사, 건축사, 시공기술사 등과 긴밀히 협력하여 감정 단계에서 철저히 준비하는 것이 중요하다 할 것입니다.