이ㅇㅇ 변호사의 상가건물 임대차의 계약갱신 및 거절
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작성자 관리자 작성일15-04-10 18:10 조회8,031회 댓글0건본문
사례)
강모씨는 서울 공릉동에 상가건물을 가지고 있는데, 이를 정모씨에게 임대하는 계약을 체결하였습니다. 강씨는 정씨와 계약하면서 임대차기간을 올해 6월까지로 하였는데, 최근 정씨가 계약을 연장해달라는 내용의 통지서를 보내왔습니다.
이러할 경우 위 임대차계약은 정씨의 요구대로 연장될까요?
만약 강씨가 건물이 낡았다는 이유로 철거하고자 한다면 갱신을 거절할 수 있을까요?
답변)
일반적으로 계약이 갱신될 수 있지만, 강씨가 법에 정한 요건에 따라 갱신을 거절하였음을 입증한다면 갱신 거절도 가능합니다.
해설)
민법상 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 그런데 본 사안과 같이 상가건물일 경우 특별법인 상가건물임대차보호법의 적용여부를 확인해 보아야 합니다.
우선 상가건물임대차보호법이 적용되려면 사업자등록의 대상이 되는 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하여야 하고 환산보증금(월세를 환산한 금액을 포함한 것)이 일정 금액 이하여야 합니다. 예를 들어 서울시의 경우 환산보증금이 4억원 이하여야 합니다.
만약 환산보증금이 법정금액을 초과하는 등 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다면
민법만이 적용되어 세입자인 정씨는 임대차기간이 끝나기 전에 미리 갱신을 요구할 수는 없습니다.
반면 상가건물임대차보호법이 적용될 경우 세입자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인(주로 건물주)은 원칙적으로 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 되어 있습니다. 사안의 경우 정씨가 임대차기간이 끝나기 2개월 전에 계약갱신을 요구하였기 때문에 갱신요구권을 행사한 것입니다. 다만, 상가건물임대차보호법에서는 세입자가 석달치 이상의 월세를 연체하였거나 건물의 전부나 일부를 고의 등으로 파손한 경우와 같이 특별한 사정이 있으면 계약 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있는데, 이 중 실무상 가장 많이 문제되는 경우가 건물의 철거나 재건축을 이유로 한 갱신 거절입니다.
상가건물임대차보호법 10조 1항 7호에서는 다음과 같이 예외를 인정하고 있습니다.
 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가
있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축
계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
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이 중 법령에 의한 철거 등은 큰 문제가 없겠지만, 가목과 나목의 경우 사실관계에 관해 법적 분쟁이 발생하는 경우가 빈번합니다. 건물주가 단순히 건물이 노후를 이유로 철거할 예정이라는 것을 통보하는 것으로는 부족하고 구체적으로 안전사고의 우려가 있다는 점을 입증하거나 철거계획을 구체적으로 고지하여야 하는 것입니다. 이는 영세한 세입자 보호를 위한 상가건물임대차보호법의 취지에 따른 것이기도 합니다.
유의할 점
건물주 입장에서는 최초에 계약을 체결할 당시부터 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부를 염두에 두고 적용대상이라면 최초 계약기간이 도과한 이후에도 계속 같은 조건으로 계약을 유지하여도 좋은지를 고려할 필요가 있겠습니다. 반대로 세입자로서는 갱신요구 기간을 놓지지 않고 갱신요구를 하여야 하고, 내용증명 우편을 보내거나 최소한 이메일 등으로라도 갱신요구를 하였다는 증빙자료를 남겨놓아야 할 것입니다.
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