안녕하십니까, 이종학 변호사입니다.

이번 주는 미세먼지가 심해서 창문을 닫고 지내서인지 가을인데도 실내에 있으면 답답한 느낌이 들었습니다.

봄에만 황사가 있는지 알았더니 대기오염이 점점 더 심해지고 있는 것 같아 걱정입니다. 

주말엔 중부지방에 비가 온다고 하니 다행이지만, 건강 유의하시기 바랍니다

~~ 유치권 행사와 경매 사례)
박사장은 공장 건물 일부 공장동을 신축하면서 건축주에 대한 공사대금 3억원을 받지 못하여 회사의 자금상태가 매우 악화되었습니다. 그런데 박사장은 건물에 대한 경매가 진행된다는 소식을 뒤늦게 듣고 공장동에 현수막을 설치하면서 유치권 행사를 주장하면서 경매를 통해 공장 건물을 낙찰받은 매수인 최모씨와의 협상을 시도하였으나 최씨가 협상을 거부하고 있습니다. 박사장은 부득이하게 매수인을 피고로 하는 유치권존재확인의 소를 제기하려고 하는데, 이 경우 유치권을 인정받을 수 있을까요?

답변)
박사장은 경매개시결정 이후에 비로소 목적으로 점유하였으므로 소유자에게 대항할 수 없어 유치권자로 인정받지 못합니다.

해설)
통계적으로 유치권 행사를 주장하는 경우 중 허위유치권이 90%에 달한다는 조사가 있다고 합니다. 그 만큼 유치권 행사의 요건을 갖추기 어렵다 할 것인데, 본 사안은 점유의 개시시점이 문제되는 경우입니다.

즉, 이 사안과 같이 경매개시결정 이후 점유가 개시된 경우, 대법원은“유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 따라서 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.”라고 하여 유치권 주장을 할 수 없다는 입장을 취하고 있습니다.

(대법원 2011. 10. 13.선고 2011다55214판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결 등 각 참조).

유의할 점)
실질적으로 허위유치권의 대부분은 경매개시결정등기 이후에 유치권자에게 점유를 이전하는 경우라고 합니다. 그러므로 경매를 통해 낙찰받은 매수인은 유치권을 주장하는 사람이 점유를 언제 개시하였는지를 확인하여 증빙자료를 확보하여 두는 것이 좋습니다. 반면에 채권자로서는 채무자에 대한 신용조회나 현장조사 등을 통해 특히 유치권 행사 시점 및 행사방법 등을 면밀히 검토할 필요가 있겠습니다.

감사합니다.

Ask, Affection, Attention, Affirm & Appreciate

당신의 아픔에 공감하고 감동을 주는 법률서비스로서 동행하겠습니다.
 
辯護事   李   宗   學   배상

Lee. J. H, Attorney at law, Korea

T 82-3449-1819

M 82-10-2232-2964

F 82-3449-1762